Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen)

Op basis van de laatst bekende inzichten per 1 juni 2021 wordt voor de grondexploitatie een inzicht gegeven in de prognose van het resultaat en worden er veranderingen in uitgangspunten en/of wijzigingen toegelicht.

In de grondexploitaties De Gilden en Het Palet zijn de grondverkopen afgerond of in de eindfase. Tot nu toe zijn er gronden verkocht voor de bouw van 8 woningen waarvoor de levering in 2021 zal plaatsvinden. Voor de ontwikkeling van 79 woningen ligt er een optie of is de overeenkomst getekend voor de levering van de gronden. Daadwerkelijke levering zal in 2021/2022 plaatsvinden.

Binnen de grondexploitatie De Havenkade 1 ^e fase (127) zijn in het voorjaar 2021 de gronden geleverd voor de realisatie van 56 koopwoningen (34 appartementen, 7 rij, 14 2^1 kap en 1 vrijstaande woning).  

Binnen de grondexploitatie De Graafschap 1 ^e fase (231) te Biddinghuizen verloopt de verkoop van zowel de projectmatige als de particuliere kavels goed. Voor de ontwikkeling van 18 woningen is grond verkocht en voor 34 woningen ligt er een optie of is de overeenkomst getekend voor de benodigde grondverkopen.

Voor de 5 particuliere kavels als zowel de woonwerkkavels (dubbelbestemming) in Bloemenzoom (371) is het afgelopen jaar de interesse sterk toegenomen.  
Van de 5 particuliere kavels is 1 kavel verkocht, en zijn er voor 2 kavels koopovereenkomsten getekend. De resterende 2 kavels zijn nog beschikbaar. In 2021 is 1 woonwerkkavel verkocht en zijn er 4 kavels onder optie.

In het kader van de coronacrisis zijn in 2020 de optietermijnen voor de particuliere kavels verruimd van 3 naar 6 maanden. Voor 2021 wordt dit gehandhaafd.

Hieronder is aangegeven per grondexploitatie wat op 1 juni 2021 in de administratie is verwerkt en optie/overeenkomsten zijn aangegaan. Onder het kopje geraamd is de verwachte fasering vanuit de grondexploitatie opgenomen.

De grondverkopen bedrijfskavels zijn met name bestemd voor de vestiging van distributie- en productiebedrijven. Op dit moment is er 1 verkoop in de administratie verwerkt (stand 01-06-2021). Het betreft een perceel van 1.986 m ² in de Poort van Dronten 1 ^e fase (161).

Voor 7 percelen van totaal 48.282 m ² zijn (optie-)overeenkomsten gesloten binnen de diverse bedrijventerreinen. Op dit moment zijn er reserveringen voor 6 percelen van totaal 19.506 m ² .
Hieronder is aangegeven per grondexploitatie wat op 1 juni 2021 in de administratie is verwerkt, optie/overeenkomsten en reserveringen zijn aangegaan. Daadwerkelijke bouw en oplevering zullen gedurende het jaar 2021 en verder plaatsvinden.

In het kader van de coronacrisis kunnen optieovereenkomsten kosteloos met 3 maanden worden verlengd.

In zijn algemeenheid merken we op dat de corona-effecten op de belangstelling voor onze bedrijventerrein wel merkbaar zijn. Enerzijds zijn er bedrijven die erg voorzichtig zijn en wachten met investeren tot er meer zekerheid omtrent de economische situatie ontstaat. Anderzijds merken we dat het in bepaalde onderdelen van sectoren juist heel goed gaat en de bereidheid tot investeren toeneemt. Het is lastig in te schatten hoe zich dit de komende periode ontwikkelt.

Voor de verdere ontwikkeling van het Hanzekwartier heeft de raad vorig voorjaar de ontwikkelstrategie vastgesteld op basis van een actief grondbeleid. De aanvraag voor Woningbouwimpuls is succesvol geweest met een beschikking van een bedrag van € 4,9 miljoen. voor de verwerving van 12 bedrijfspercelen. Op dit moment is er 1 bedrijfskavel aangekocht (zomer 2020) en is er overeenstemming bereikt voor de aankoop van een tweede bedrijfslocatie. In 2020 is besluitvorming hierover aan de raad voorgelegd en zijn de benodigde kredieten verstrekt. Er lopen momenteel met meerdere vastgoed eigenaren aankooponderhandelingen.

Scholenzone (123)

Met OFW en het schoolbestuur van het Almere College is er samenwerkingsovereenkomst opgesteld voor de realisatie 60 sociale huurwoningen, 1.450 m ² bvo praktijkschool, 180 m ² bvo maatschappelijke ruimte en 73 parkeerplaatsen. Dit is een programmatisch gewijzigde ontwikkeling binnen de ontwikkelvlek. Voor de grondexploitatie levert dit een lagere grondopbrengst op. Voor de ontwikkeling van de ontwikkelvlekken aan de Morinel heeft er een aanbesteding plaatsgevonden met als uitkomst de realisatie van 2 gebouwen van in totaal 57 koopappartementen. Voor de grondexploitatie geeft deze ontwikkeling een hogere grondopbrengst dan geraamd. Het totale effect van deze 2 gewijzigde ontwikkelingen is een verwachte verslechtering van het resultaat op startwaarde van circa € 250.000.

In de meivergadering heeft de raad voor de 1 ^e ontwikkeling het benodigd bouwkrediet beschikbaar gesteld. Daarmee is de programmatische wijziging door de raad geformaliseerd. Het totale financiële effect is marginaal. Dit en door de besluitvorming in de raad van juni hoeft de grondexploitatie op basis van de financiële spelregels zoals geformuleerd in de Nota Grondbeleid 2016 niet opnieuw hoeft te worden vastgesteld. Met deze voorjaarsrapportage is de raad hiermee geïnformeerd.

Spoorzone (124)

In het gebied komen zowel grondgebonden woningen als appartementen in de koop en (sociale-) huur. De eerste gronduitgifte ten behoeve van de ontwikkeling aan het KWA-plein zal eind in 2021 plaatsvinden. Deze ontwikkeling betreft 8 grondgebonden stadswoningen en 117 appartementen. Daarnaast wordt er commerciële ruimte gerealiseerd. Voor het overige wordt een samenwerking aangegaan met een ontwikkelaar en OFW en worden de stedenbouwkundige plannen verder uitgewerkt.

Er wordt nog onderzocht of de kosten voor het verleggen van de Ottodreef (deels) te benoemen zijn als bovenplanse kosten en de kosten daarmee te activeren binnen de algemene dienst.

Havenkade 1e fase (127)

De gronden van De Havenkade (127) zijn helemaal bouwrijp gemaakt. In 2020 zijn de eerste 31 woningen opgeleverd. De bijbehorende woonstraat Petershof is woonrijp gemaakt. In juni 2021 zijn volgende 57 woningen in aanbouw genomen.

Locatie Rikken-De Noord (128)

De locatie Rikken komt in juni 2021 ter vaststelling in de raad. De ontwikkeling betreft een grondverkoop en een particulier initiatief waarbij kostenverhaal wordt toegepast. De ontwikkeling betreft circa 79 woningen, 16 grondgebonden en 63 appartementen.

Havenkade 2e fase (129)

Voor de Havenkade 2 ^e fase wordt een grondexploitatie voorbereid met besluitvorming eind 2021. Het stedenbouwkundig plan is bijna gereed en er vindt overleg met de beoogde ontwikkelaar plaats over het programma en daarbij behorende grondprijs. Op basis van de eerste berekeningen sluit het plan op een tekort op startwaarde tussen de € 4 en € 5 miljoen, hetgeen in lijn ligt met de zeer globale raming van april 2020.

De Gilden (031,032)/Het Palet (034)

In de grondexploitaties van De Gilden en Het Palet zijn de benodigde werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken afgerond of in de eindfase.

Dronten West-centrumgebied (015)

Binnen de grondexploitatie Dronten West wordt de realisatie van de supermarkt met appartementen op korte termijn gestart. Ook wordt er gewerkt aan een herziening van de invulling van het resterende gebied waarbij er een herziene grondexploitatie zal worden opgesteld. Op basis van de huidige beschikbare gegevens zal er een bijstelling van de verwachte winst komen het resultaat blijft echter naar verwachting positief.  

ECU-terrein (012)

Binnen de ontwikkeling ECU-terrein wordt op dit moment met een (zorg)ontwikkelaar gesproken over de realisatie van een 40-tal intramurale zorgwoningen en 16 patiowoningen. Indien er tot overeenstemming kan worden gekomen met de ontwikkelaar zal de gewijzigde ontwikkeling (aangepast bestemmingsplan en herziene grondexploitatie), ter vaststelling worden voorgelegd aan college en raad.   

In De Graafschap 1e fase is het woonrijp maken in uitvoering en is de grondverkoop bijna voltooid. De projectmatige kavels zijn per medio 2021 allemaal verkocht, of er is een overeenkomst of ze zijn onder optie. Er zijn nog 4 particuliere kavels beschikbaar. Verwacht wordt dat einde 2021 begin 2022 alle kavels zijn verkocht. Daarmee zou de grondexploitatie van de 1 ^e fase mogelijk in 2023 kunnen worden afgesloten in plaats van 2024.

De Graafschap 2e fase (232)

Voor de ontwikkeling van De Graafschap 2 ^e fase zal in 2021 een grondexploitatie ter vaststelling worden aangeboden aan college en raad.  

Binnen de grondexploitatie Bloemenzoom (371) is de ontsluiting vanuit de wijk op de Biddingweg gerealiseerd.

Swifterbant-Zuid

Met betrekking tot de ontwikkeling van de locatie Swifterbant Zuid is er nog geen bestuurlijke besluitvorming genomen over de ontwikkelstrategie (actief of faciliterend) die leidt tot het opstellen van een grondexploitatie of een exploitatieplan/ anterieure overeenkomst.

Voor de prognose van het resultaat 2021 zijn de verwachte mutaties van de ramingen binnen de vastgestelde grondexploitaties verwerkt. Op basis van de huidig bekende gegevens leidt dit niet tot tussentijdse benodigde aanpassingen van het resultaat op startwaarde. Nieuw vast te stellen grondexploitaties zoals De Havenkade 2 ^e fase, de Graafschap 2 ^e fase en herzieningen zoals het ECU-terrein zijn hierbij nog buitenbeschouwing gelaten omdat hier nog geen besluitvorming over heeft plaats gevonden.

Het jaarresultaat wordt bepaald door de mutaties in de voorzieningen en het resultaat van grondexploitaties die worden afgesloten. De grondexploitaties De Gilde 1 ^e (031) en 2 ^e fase (032), alsmede kantoorvilla’s De West (115) zijn in de afrondende fase. Vanwege de eerdere tussentijdse winstnemingen is er geen resultaat indien deze grondexploitaties eind 2021 worden afgesloten. De tussentijdse winstneming op basis van de POC-methode is niet berekend. Dit omdat pas aan het eind van het jaar zekerheid is te geven wat daadwerkelijk als kosten en opbrengsten is verwerkt en daarmee het percentage kan worden bepaald.

Binnen de Poort van Dronten 1 ^e fase (161) valt € 0,5 miljoen aan risicovoorziening vrij omdat de looptijd met een jaar afneemt. Per saldo wordt op negatief jaarresultaat verwacht van € 0,3 miljoen. Dit saldo zal verslechteren indien in het najaar De Havenkade fase 2 zal worden vastgesteld (verwachting tussen de € 4 – € 5 miljoen negatief) en daarvoor een voorziening dient te worden getroffen.